治療院開業の立地調査｜「集客できる物件」と「集客できない物件」の見分け方7チェック
「物件が空いていたから契約した」「家賃が安かったから決めた」──この立地選定が、開業後3年の経営を大きく左右します。本記事では、SOFI支援院120院のデータから、立地調査の7つのチェックポイントを整理します。
立地が集客に与える影響
SOFI支援院120院のうち、立地で苦戦している院（駅徒歩10分以上 + 駐車場なし）と、立地が良い院（駅徒歩5分以内 + 駐車場あり）の比較：
| 軸 | 立地不利 | 立地良 |
|---|---|---|
| 月新患（中央値） | 11人 | 24人 |
| 月売上（中央値） | ¥520,000 | ¥1,180,000 |
| 撤退率（3年以内） | 約32% | 約11% |
→ 立地で月売上が約2倍。立地調査は開業前最重要工程。
立地調査の7チェックポイント★
チェック1：駅徒歩何分か（5分以内推奨）
徒歩7分超は来院ハードルが急上昇。
チェック2：1階物件か（推奨）
2階以上は通行人からの認知が大幅減少。1階優先。
チェック3：駐車場の有無（推奨：1〜2台）
車利用客の取り込みに必須。近隣コインパーキング3箇所マップでも代替可能。
チェック4：通行量（最低500人/時間）
駅出口・大型施設前など、人通りが多い場所を優先。
チェック5：競合密度（半径500m以内に5店舗以下）
近隣競合が多すぎると集客困難。
チェック6：家賃と固定費の比率
家賃 < 想定月売上の20%以下が安全圏。
チェック7：将来の地域開発計画
近隣の大型施設・新駅・再開発の有無を市役所HP等で確認。
K整骨院の物件失敗事例★
K整骨院：「家賃が安い」を理由に駅徒歩15分・2階・駐車場なしの物件で開業。
結果：
– 月新患10人未満が10ヶ月続く
– 自己資金が尽きそうになる
– 1年後に駅近物件に移転（移転費用¥2,500,000）
K院長：「家賃を月¥30,000抑えるために、年間¥1,000,000以上の機会損失を生みました。立地は『家賃の安さ』ではなく『集客可能性』で判断すべきでした」
物件選定の3つの優先順位
優先順位1：駅徒歩5分以内
優先順位2：1階物件
優先順位3：通行量と競合密度
家賃は最後の判断軸。集客できる物件で利益が出れば、家賃の差は半年で吸収できます。
よくあるご質問
Q1. 駅徒歩5分超は絶対NGですか？
A. NGではありませんが、専門特化＋オンライン集客が必須条件になります。
Q2. 2階物件でも開業可能ですか？
A. 可能ですが、1階より集客難度が約30〜50%上がります。
Q3. 家賃の目安は？
A. 月売上想定の15〜20%以下が安全。月売上¥1,000,000想定なら家賃¥150,000〜¥200,000。
Q4. 物件契約前にやるべき調査は？
A. ①現地通行量カウント（朝・昼・夕の3時間）②半径500mの競合店リスト ③市役所での開発計画確認、の3点。
Q5. 内装費はいくらかかる？
A. 10坪なら¥1,500,000〜¥3,000,000、20坪なら¥3,000,000〜¥5,000,000が目安。
「治療院物件選定チェックリスト（PDF・無料）」
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奥崎慎太郎（株式会社SOFI 代表取締役）
